Налог с продажи квартиры

Давайте разберемся в следующих важных вопросах, касающихся темы статьи:

  • О ставке налога;
  • С какой суммы нужно высчитывать налог;
  • С какой даты отсчитывается срок владения объектом недвижимости;
  • Налог при продаже квартиры, зарегистрированной в собственности до 2016 года;
  • Налог при продаже квартиры, приобретённой после начала 2016 года;
  • Квартира подарена либо стала собственностью по наследству;
  • Налог с продажи квартиры для нерезидентов;
  • Сколько платить при покупке и при продаже квартиры, если они произошли в течение 1 года;
  • При продаже доли квартиры;
  • В какие сроки нужно подавать декларацию и выплачивать налог;
  • Какими документами следует сопровождать декларацию;
  • Что будет, если не заплатить налог, либо не предоставить 3-НДФЛ.

 Какой налог платить с продажи квартиры или частного дома в 2019 году

 

Все, кто продаёт квартиру, вынуждены разбираться с тем, какие налоги с этого платить, как заплатить меньше и можно ли вообще не платить. Выше упомянутым вопросам и посвящена данная статья.

Налог с продажи квартиры

Налог, который придётся выплачивать, именуется НДФЛ. Другое название – подоходный налог. Не платить его разрешается в двух случаях:

  1. Квартира находится в собственности более 3 лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет.
  2. Квартиру продают дешевле, чем её купили, но на 70% дороже, чем кадастровая стоимость недвижимости.

О ставке налога

 

Подоходный налог должны платить взрослые дееспособные граждане со всех своих доходов. Налоговая ставка со сделки по продаже недвижимости для резидентов высчитывается, как 13% с прибыли полученной от продажи. Для нерезидентов налоговая ставка – 30% от стоимости недвижимости по осуществлённой сделке.

 

С какой суммы нужно высчитывать налог

 

С суммы дохода, который получило лицо, являющееся собственником недвижимого имущества от его продажи. Имеются вполне законные способы её уменьшить. Сократить выплаты можно:

  • На имущественные вычеты.
  • На расходы собственника квартиры при её покупке.

Выше сказанное касается только резидентов.

Из двух вариантов у гражданина имеется возможность выбрать для себя наименее затратный. Вычет равен 1 млн. руб.

Информация в статье идёт лишь о продаже объектов, являющихся жилой недвижимостью, включая дачи и земельные участки. Под названую категорию не попадают: гаражи, машиноместа, автомобили и т. п.

 

С какой даты отсчитывается срок владения объектом недвижимости

 

Как точно определить, прошли ли указанные в законе 3 или 5 лет владения, после которых можно не выплачивать налог?

Всё довольно просто. Дата отсчёта написана в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра). Но есть исключения:

  • При получении недвижимости в наследство отсчёт производят со дня смерти прежнего собственника.
  • При получении квартиры от кооператива отсчёт ведут со дня, когда был выплачен последний пай или подписан акт передачи.

Квартира зарегистрирована до наступления 1998 года. В таком случае свидетельства на неё нет. К рассмотрению принимаются документы, использующиеся в то время. К ним в частности относятся свидетельства БТИ и др.
Для ряда ситуаций имеются свои особенности и нюансы. Например:

  • У квартиры сразу несколько собственников. Один из них выкупает доли у остальных, обязан ли он платить налог, если захочет продать такую квартиру при сроке от сделки выкупа менее трех или пяти лет? Нет не должен. Значение имеет лишь дата регистрации собственности, а не изменение долей.
  • Частный дом был достроен, т. е. границы жилого помещения были изменены. В этом случае при нахождении достроенной части жилья в собственности менее 3-х (пяти) лет, налог платить придётся.

Налог при продаже квартиры, зарегистрированной в собственности до 2016 года

 

Если при продаже квартиры ранее 3 лет после регистрации собственности на неё получить прибыль, то НДФЛ выплачивать придётся. Для уменьшения выплат имеются два способа:

  1. Имущественный вычет 1 млн. руб. Его можно получить за налоговый период (год) только 1 раз. Т. е. если вы продали несколько квартир либо квартиру и дачу, то вычет доступен только для одного из объектов.
  2. Исключение суммы, за которую покупали квартиру. Это, как правило, более выгодно.

Использовать вычет имеет смысл лишь при следующих обстоятельствах:

  • Жильё обошлось собственнику менее, чем в 1 млн. руб. Вычет здесь лучше из-за того что с подтверждением расходов на покупку недвижимости будет очень много хлопот.
  • Имущество получено по наследству. Расходов, позволяющих снизить налог в этом случае крайне мало.
  • Квартира стала собственностью путём дарения от неблизкого родственника.
  • Продаёте недвижимость, полученную путём дарения от близкого родственника, в срок ранее, чем 3 года.

Налог при продаже квартиры, приобретённой после начала 2016 года

 

Изменения в налоговом законодательстве на указанную тему в 2016 г. затронули:

  • Срок, который жильё должно находиться в собственности, чтобы не платить за него налог. Было 3 года, стало 5 лет.
  • Недвижимость, которая зарегистрировали с 1 января 2016 года.
  • Сумму, от которой рассчитывается налог. Либо кадастровая, либо договорная стоимость в зависимости от того, что больше.

На что и кого вышеупомянутые правила НЕ распространяются?

 

  • На индивидуальных предпринимателей. Закон актуален только для физических лиц.
  • Для имущества, используемого в коммерческих целях (магазинов и т. п.).
  • Любой недвижимости, которая зарегистрирована ранее 1 января 2016 года.

Для кого прежний срок владения (3 года) остаётся?

 

  • Владельцев квартир, полученных по наследству.
  • Собственности, подаренной близкими родственниками.
  • Недвижимости, которая была зарегистрирована в ходе окончания приватизации.
  • Собственности, полученной по договору ренты.

При расчёте налога во внимание принимается кадастровая стоимость жилого помещения.

Налоговому обложению подлежит:

  • Договорная стоимость недвижимости, если она больше кадастровой.
  • Кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0.7, если договорная цена, оказалась ниже.

Проще говоря, Множим кадастровую стоимость на 0.7 и сравниваем полученный результат с договорной ценой, что больше, от той величины и платим.

Величина кадастровой стоимости должна быть определена на 1 января 2016 г. Если этого нет, то для расчёта НДФЛ принимается договорная цена между продавцом и покупателем.

Если кадастровая стоимость равна либо меньше суммы имущественного вычета, то налог не платится. При этом если недвижимость была зарегистрирована в собственности менее чем 3 (5 лет) декларацию подавать всё равно необходимо.

 

Квартира подарена либо стала собственностью по наследству

 

Как было упомянуто выше, отсчёт срока в 3 года начинается:

  1. С даты смерти прежнего собственника;
  2. С даты регистрации недвижимости при дарении.

Выгоден исключительно имущественный вычет, т. к. расходов на её покупку новым собственником нет, а другие выплаты (госпошлина и т. д.) по сравнению со стоимостью квартиры ничтожны.

 

Налог с продажи квартиры для нерезидентов

 

Для нерезидентов изменения в налоговом законодательстве наоборот дали послабления, но сначала точно определим понятия.

Резидент – физическое лицо (вне зависимости от своего гражданства), непрерывно находящееся в России более 183 календарных дней в году.  

Нерезидент – лицо, которое дольше обозначенного срока находится за пределами России.

Ранее нерезиденты были обязаны платить в качестве налога треть от стоимости имущества вне зависимости от обстоятельств её приобретения.

По нынешним законам, вступившим в силу с 1 января 2019 года, нерезиденты освобождаются от выплаты НДФЛ:

  1. Если недвижимость ими приобретена ранее 2016 года и находится в собственности более 3 лет.
  2. Если недвижимость куплена позднее 2016 года и лицо является её собственником более 5 лет.

Нерезиденты не имеют прав:

  • На вычет 1 млн. руб.
  • На вычет 2 млн. руб. при покупке.

Учёт суммы расходов при приобретении недвижимости.

 

Сколько платить при покупке и при продаже квартиры, если они произошли в течение 1 года

 

Допустим, продали дорогую квартиру и купили подешевле, т. е. получили некоторую прибыль. Платить налог придётся, но имеется право на вычет. Сначала вам полагается имущественный вычет, как продавцу (1 млн. руб.), а затем, как покупателю (2 млн. руб.).

Налог при покупке дома или квартиры

Право на вычет в качестве покупателя по нынешнему законодательству возможно лишь один раз на протяжении всей жизни человека. Заявлять вычет допустимо по нескольким объектам недвижимости, если по одному из них не было полного погашения.

Обязательные условия для получения имущественного вычета:

  • Приобретаемая недвижимость должна быть расположена на территории России.
  • Сумму вычета разрешается получать лишь у отечественных кредитных организаций.
  • Получатель является резидентом РФ.
  • Лицо имеет при себе все необходимые документы о проведённой сделке и своих доходах.

Иногда налоговики могут утверждать, что до использования одного вычета (1 млн. руб.), получить другой (2 млн. руб.) нельзя. Суждение спорное. Оно верно, если сделки происходили в разные налоговые периоды, например, жильё продано в 2018 г., а приобретено в 2019 г. Когда покупка и продажа произошли в одном и том же году, лицо может претендовать сразу на получение 2-х вычетов.

 

При продаже доли квартиры

 

Как учесть стоимость квартиры при продаже доли

 

Обычно доля в квартире не покупается сама по себе, отдельно. В подавляющем большинстве случаев она достаётся в собственность совместно с квартирой, которую приобретают дольщики (семья). Формула расходов на покупке доли в этих обстоятельствах довольно простая:

Цена всей квартиры x величина доли = расходы на покупку доли

 

Как учесть имущественный вычет при продаже доли в квартире

 

Сумма вычета в этом случае распределяется пропорционально доли собственников. Возможны две ситуации.

  1. Каждый из собственников продаёт свою долю в квартире отдельно, как самостоятельный объект. Соответственно каждому полагается свой отдельный вычет. Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
  2. Квартира продаётся как единый объект. Вычет в 1 млн. руб. распределяется между всеми собственниками согласно их долям.

Если один из дольщиков владеет квартирой более 3 (пяти лет), а другие меньший срок, то квартиру можно продавать, как единый объект, а большую часть дохода распределить в пользу неподлежащему налогообложению собственнику. В договоре указать стоимость каждой из долей.

Имеется один важный нюанс. Начиная с 2016 г. расчёт налога зависит от величины кадастровой стоимости (не менее 70%) и сумма облагаемая налогом считается пропорционально доле каждого из собственников. Если договорная стоимость меньше кадастровой помноженной на 0.7, то расчёт налога ведётся от величины последней.

 

В какие сроки нужно подавать декларацию и выплачивать налог

 

Расчёт налога (даже нулевого), заявление вычета и продажа недвижимости требуют своего отражения в декларации 3-НДФЛ.

Срок для предъявления декларации – не позднее 30 апреля в будущем году от даты продажи квартиры.

Крайний срок перечисления налоговой суммы – 15 июля.

Если хотите сэкономить, заполняйте декларацию сами. Разобраться, как это делать может даже не подготовленный человек. Если опасаетесь совершить ошибку, обратитесь в соответствующие частные организации. Обойдётся вам это от 500 до 2000 руб.

 

Какими документами следует сопровождать декларацию

 

  • Копией свидетельства о собственности (выпиской из единого реестра недвижимости) на проданную квартиру, дом или иное недвижимое имущество.
  • Копией договора купли-продажи с покупателем (налогоплательщик-продавец), акт приёмки-передачи.
  • Копиями документов, которые служат подтверждением оплаты. Для физических лиц достаточно, чтобы в акте приёмки-передачи была фраза "все денежные средства получены в полном объёме".
  • Во многих случаях (они были указаны в статье выше) требуются документы подтверждающие расходы на приобретение квартиры (договор купли-продажи, документы, в которых зафиксирована оплата и др.).
  • Договором дарения, если оно произошло.
  • Кадастровым паспортом. Требуется если договорная цена серьёзно занижена, был акт дарения либо переход имущества по наследству.
  • Копией паспорта.
  • Заявлением на получение вычета в 1 млн. руб.
  • Пакетом документов для предоставления имущественного вычета, если таковой можно получить.
  • Списком всех предоставленных документов и указанием страниц каждого из них.

Какими способами можно представить

 

  • Почтой. Обязательно должна быть опись всех вложенных документов. Датой приёма документов в налоговую считают день их отправки.
  • Лично прийти и сдать. Лучше всего. Если что-то не так, вам сразу об этом скажут.
  • С помощью другого физического лица по доверенности заверенной у нотариуса.
  • Через интернет, точнее через личный кабинет на сайте ФНС.

Пакет предоставленных документов должен быть в двух экземплярах, один из которых оставаться у вас, плюс отметка в перечне о принятии налоговой.

НДФЛ можно заплатить в любом из банков. Реквизиты доступны на сайте ИФНС и портале Госуслуг.

 

Что будет, если не заплатить налог, либо не предоставить 3-НДФЛ

 

Сажают только в самых крайних случаях, обычной неплательщик отделывается штрафами.

  • 1000 руб. – если в декларации указана нулевая сумма на перечисление.
  • Если не предоставлена декларация, то 5%, 20%, 30% от величины налога за каждый из месяцев просрочки.
  • До 20%, если не выплачен налог до 15 июля. Со злостных неплательщиков взыскивается до 40%.
  • От 16 июля за каждый день просрочки начисляется пени.
  • При отказе выплаты налога, размер которого превышает 600 млн. руб. предусмотрена уголовная ответственность.

Посмотрите видео, как НЕ ПЛАТИТЬ налог с продажи квартиры:

 

Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько. Смотрите видео:

 

Полезные статьи:

Компенсация за ЖКХ

Покупка квартиры в новостройке

Выписка из ЕГРП

Как узнать собственника участка

Инвестиции в недвижимость

Как узнать собственника квартиры

Кадастровая стоимость квартиры

Налог на недвижимость

Налоговая база

Оспаривание кадастровой стоимости

Уплата земельного налога

Налог на имущество в 2019 году

Земельный налог в 2019 году

Дарственная на квартиру

Налог на имущество изменения

Использование материнского капитала

Кадастровый паспорт на квартиру

Раздел земельного участка

Дачная амнистия продлена

Как сдать квартиру в аренду

 

Будем благодарны, если поделитесь этой статьей в социальных сетях: