Как взять ипотеку и сдавать квартиру: анализ ситуации на рынке

По данным статистики около 30% тех, кто купил квартиру в ипотеку, сдает ее в аренду. Многие считают такой вариант панацеей для тех, кто хочет купить жилье, но не имеет большого начального капитала. Оппоненты возражают, что это чуть ли не рабство, и если копить постепенно, то набежит сумма даже большая, чем понадобится для покупки квартиры. Кто же прав?

Сторонники ипотеки приводят ряд доводов в пользу своего выбора:

• Повышение цены на недвижимость опережает по темпам роста инфляцию;
• По сравнению с другими видами инвестиций, инвестирование в жилье – одно из самых безопасных;
• Недвижимость традиционно считается высоколиквидным активом, который в случае необходимости можно быстро продать;
• Сдавая квартиру, можно не только покрыть расходы, но даже получить прибыль.

По каждому пункту есть свои «за» и «против», но чаще всего споры возникают по последнему утверждению. Ведь чтобы это было выгодно, ежемесячная арендная плата должна перекрывать и платеж по ипотеке, и коммунальные платежи, и расходы на проживание самого заемщика, и налог.

Инвесторы отмечают, что в последние годы сдача в аренду ипотечной квартиры становится все менее выгодной. Если в больших городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, Владивосток, Сочи, Иркутск, перспективы все еще есть, в маленьких городках окупить вложения таким способом вряд ли получится. 

Как это работает, возможные проблемы

Схема сдачи ипотечной квартиры в наем выглядит довольно заманчиво и просто, но есть подводные камни. Начнем с того, что банки не одобряют такую практику. На практике у них мало возможностей проверить все залоговые квартиры, поэтому, если кредит выплачивается регулярно и в полном объеме, проблем не возникает. Если же история выплывет, то обычно все ограничивается подорожанием страхового полиса. 

Далее, стоит учесть человеческий фактор: жильцы могут съехать, нанести квартире урон и т.д. Срок кредитования значительный, а значит, за это время может случиться разное: ухудшение здоровья, потеря стабильной работы, снижение доходов, изменение курса валют. Обязательно просчитайте расходы, возможные выгоды, определитесь, сколько принесет аренда и какую сумму придется отдать банку. 

Вам очень поможет онлайн калькулятор ипотечных платежей. Жители Иркутска могут воспользоваться этим сервисом. http://www.sravni.ru/ipoteka/irkutsk/

Какие ипотечные квартиры выгодно сдавать

Внимательно отнеситесь к выбору жилья, которое планируете брать в ипотеку с последующей сдачей в наем. Лучше отдать предпочтение 1- 2-хкомнатным квартирам средней ценовой категории с ремонтом, в спальных районах большого города. Они самые ликвидные. 

Несмотря на то, что новостройки выглядят более привлекательно в смысле цены, многие предпочитают вторичку, причин несколько:

• клиенты не хотят ждать, предпочитая сразу сдавать в аренду;
• опасаются того, что объект так и не будет сдан в эксплуатацию.

 

Как выбрать ипотечную программу 

Практически все банки предлагают однотипные ипотечные продукты: кредиты на приобретение готового или строящегося жилья, покупку участка, дома, а также спецпредложения по военной и социальной ипотеке, материнскому капиталу. 

Первоначальный взнос составляет не менее 10% (обычно больше). Это зависит от многих факторов. При начальном взносе от 35-40% можно оформить кредит всего по двум документам, этот способ подходит тем, кто получает так называемую «серую» зарплату.

Важно определиться с приоритетами: если нужен невысокий ежемесячный процент по кредиту, то выплату придется растянуть на долгие годы, переплата в этом случае будет довольно существенной. Чем быстрее кредит будет погашен, тем меньше переплата в итоге, зато большая нагрузка ежемесячно. 

Можно попытаться сэкономить (около 0,5%), если приобретать строящееся жилье по специальной программе банка и застройщика или если оформлять ипотеку в том же банке, в котором оформлена зарплатная карта. И еще один нюанс – кредит лучше брать в той валюте, в которой получаете зарплату.

Типичная ошибка многих заемщиков – переоценка собственных возможностей, именно это является причиной того, что в России очень высок процент невозвратов по ипотечным кредитам. Будьте внимательны и объективны, а лучше – посоветуйтесь со специалистом!

ПРИМЕР РАСЧЕТА:

В качестве объекта исследования была выбрана квартира стоимостью 3 миллиона рублей или арендной платой, равной 16 тыс. рублей в месяц.

Для сравнения были выбраны три варианта:

1. ипотека без первоначального взноса на 15 лет под 14% годовых;
2. ипотека с первоначальным взносом в 10% на 15 лет под 12% годовых;
3. аренда жилья: 16 тыс рублей ежемесячно, плюс увеличение суммы на 10% каждый год.

Через год расходы:

• по первому варианту ипотеки составят 479 тыс рублей,
• по второму — 388 тыс рублей,
• а по аренде — 192 тыс рублей.

Через 7 лет расходы:

• первый вариант составит 3,3 млн рублей,
• второй — 2,7 млн рублей,
• а аренда — 1,8 млн рублей.

Через 15 лет расходы:

• по первой ипотеки будут 7,2 млн рублей,
• по второй —5,8,
• а аренда «съест» 6,1 млн рублей.

Инфографика - Покупать или арендовать квартиру: 

Рейтинг регионов - доступности жилья:

 

 

Полезные статьи:

5 способов выявления собственника квартиры

Список необходимых документов при продаже квартиры

Как выбрать надежного застройщика

Как узнать собственника участка

Как взять ипотеку и сдавать квартиру