Комплексное малоэтажное строительство: старт дан!

В свое время на страницах нашего журнала и в других СМИ активно обсуждались проблемы и перспективы взаимодействия властей, строительных компаний и Фонда РЖС по вовлечению в оборот федеральных земель. Одни участники процесса не скрывали надежд, другие - сомнений. Комплексная малоэтажная застройка, способная хотя бы отчасти решить проблему доступного жилья, требует, во-первых, серьезных усилий и принципиально нового уровня профессионального взаимодействия всех заинтересованных сторон, а во-вторых, - наличия на рынке девелопера, обладающего более чем серьезными возможностями. Такой игрок, как показало развитие событий, есть. Аукцион на право аренды первых четырех участков в Иркутском районе (в Пиво- варихе, в Новолисихе, в Бурдаковке и в Патронах) выиграло ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» - дочернее предприятие ОАО «Иркутскэнерго». Прошел год. О том, что уже сделано и о дальнейших планах мы побеседовали с директором ЗАО «СибирьЭнергоТрейд» Юлией Федоровной Долгополовой.

Корр.: - Юлия Федоровна, год назад многие сомневались, что в нашем городе найдется компания, способная взять на себя такой объем обязательств и такой уровень ответственности. Приятно, что эти сомнения оказались напрасными. Можно ли считать мощь и опыт ОАО «Иркутскэнерго» решающим фактором успеха в этом проекте?
Ю.Ф.: - Конечно, нам помогает сильная материнская компания и большой опыт в других сферах, особенно в энергетике. В целом же мы сталкиваемся, наверное, с проблемами, с которыми столкнулся бы любой застройщик на нашем месте. Помогает общая компетентность в решении различных вопросов - в Иркутскэнерго сильные финансисты, юристы, департамент развития, хорошо поставлена работа по конкурсному отбору подрядчиков. По договору мы привлекли опытных проектировщиков; возможно, это облегчает работу. Кроме того, мы внимательно изучаем опыт других застройщиков.

Корр.: - Совместная работа региональных властей, Фонда РЖС и местного девелопера - во многом новый для нас алгоритм и интересное начало. Сейчас уже можно подвести промежуточные итоги: насколько эффективно взаимодействие с Фондом?

Ю.Ф.: Фонд оказывает полную консультационную поддержку, мы «проговариваем» и согласовываем с ними каждый этап. Все возникающие вопросы решаются сразу. В Фонде РЖС работают достаточно квалифицированные специалисты; есть опыт по разным регионам. Они знают что, где и как решается, это упрощает многие вопросы.
Корр.: - Стало быть, перспективность данного направления в развитии комплексного малоэтажного строительства жилых комплексов можно считать доказанной?

Ю. Ф.: - Я думаю, город только так и сможет развиваться, если иметь в виду нормальную, комплексную застройку, а не стихийное возведение новостроек Иркутска. В других регионах, к слову, уже и речи не идет, чтобы просто раздавать участки без обеспечения инженерной и социальной инфраструктурой. Комплексная застройка - новый стандарт работы, при которой обязательно выделяются участки под социальные объекты, которые очень сильно повышают привлекательность новостроек.

Корр.: - Значит, малоэтажное строительство силами небольших компаний обречено?

Ю.Ф.: - У нас в области в свое время было выделено достаточно много участков, и они до сих пор не все освоены, находятся у частных лиц. Это - поле деятельности как раз небольших строительных компаний. Но если говорить об эффективной работе с новыми территориями, очевидно, что всем выгодно, когда все делается правильно, без нарушений разных норм, когда сразу предусматривает¬ся все необходимое. На мой взгляд, муниципалитеты сами заинтересованы в том, чтобы следующие участки, которые появятся, выделялись именно под комплексную застройку.
Корр.: - Но такое строительство будет под силу только крупным игрокам? Смогут ли в эти схемы вписаться относительно небольшие застройщики Иркутска, - хотя бы в форме объединений, ассоциаций и т. д. ?

Ю.Ф.: - Думаю, да. Объем строительства на наших участках будет небольшой - около 500000 м2 за десять лет, в год это примерно 50000 м2. Это относительно немного и под силу именно небольшим застройщикам Иркутска. На наших участках смогут работать многие. Мы, например, не видим смысла в том, чтобы самим выполнять непосредственно строительные работы на всех четырех участках. Одна из наших дочерних строительных компаний у нас будет работать в Пивоварихе на половине объема работ. Это необходимо для контроля реального положения: сроков, цен, выработки оптимальных алгоритмов. В малоэтажном строительстве жилых комплексов очень важно снижение себестоимости. Из-за низкой плотности застройки важен каждый рубль, который будет окупать инфраструктуру. Протяженность сетей большая, сами сооружения тоже дорогостоящие, а плотность застройки - маленькая.

Корр.: - Чтобы вписаться в установленные законодательством рамки, нужна очень серьезная подготовка на системном уровне?

Ю.Ф.: - Да, поэтому на подготовительный этап потребовался почти год. Уже в следующем году мы планируем выход непосредственно на площадку. В этом году будут проведены общестроительные подготовительные работы, а в следующем мы уже начнем возводить новостройки, и в 2013 году планируем первые вводы.
Корр.: - Как решаются вопросы с социальной инфраструктурой?

Ю.Ф.: - Мы выделяем участки, а муниципалитет строит. Мы готовы помочь муниципалитету войти в целевые программы. Для этого мы будем разрабатывать проектную документацию для объектов социальной инфраструктуры. Документация пройдет всю необходимую экспертизу, что позволит муниципалитету сэкономить достаточно большой объем средств и сразу подать заявку на участие в целевых программах. Поэтому мы надеемся, что процесс строительства социальных объектов и жилых комплексов будет упрощен. Кроме того, мы не исключаем возможности, что какому-то частному инвестору или застройщику Иркутска захочется построить детский сад, потому что жителей в поселках будет много.

Корр.: - С водоснабжением все более-менее ясно. А с водоотведением? Что это будет: локальные очистные сооружения, септики, третий вариант?

Ю.Ф.: - Хочется сделать по-человечески, в соответствии с санитарными и строительными нормами, и чтобы экологическое законодательство соблюдалось. А это, естественно, стоит денег. Поэтому мы рассматриваем несколько вариантов. Один из них - строительство везде локальных очистных сооружений. Но это только в случае, если не получится согласовать подключение к коллектору РЖД, обслуживающему Байкальский тракт. Последнее было бы правильнее, так были бы не нужны разрешения на сброс даже нормативно очищенных стоков в залив, что в любом случае создает дополнительные сложности, увеличивает сроки строительства жилых комплексов Иркутска. Насколько я знаю, коллектор РЖД находится не в совсем хорошем техническом состоянии, и мы могли бы помочь в реконструкции части этого коллектора, это решило бы и проблемы собственника. Мне кажется, что такая массовая застройка - хороший повод обновить инфраструктуру на протяжении Байкальского тракта. Ведь есть и другие участки, которые планируются к выставлению на аукцион, и они тоже должны как-то осваиваться. Должен быть выработан четкий алгоритм, комплексный подход к проблеме водоотведения всего Байкальского тракта.

Корр.: - От чего это зависит сейчас - от согласия РЖД?

Ю.Ф.: - Ну, во-первых, от согласия РЖД, и не столько согласия... Нужно соблюдать требования закона. А закон говорит, что если есть монопольный поставщик услуги, то он должен обеспечить присоединение. Кроме того, мы рассчитываем на поддержку областной власти, которая уже подавала заявку на сооружение водоотведения с участков фонда РЖС в целевую программу развития Дальнего востока и Байкальского региона. Она не до конца прошла согласование на федеральном уровне, но это не значит, что она не может быть профинансирована. Попытаться профинансировать инженерную инфраструктуру за счет федеральных средств, без участия областного бюджета - это было бы хорошо, и мы, как частная строительная компания, свои средства тоже внесем. За счет этого можно было бы держать цены на действительно низком уровне.

Корр.: - А как с дорогами быть? На Байкальском тракте уже сейчас - пробки.

Ю.Ф.: Он все равно должен развиваться. Насколько я знаю, у региональной власти есть планы по расширению Байкальского тракта.

Корр.: - Эти планы как-то скоординированы с вашими планами?

Ю.Ф.: - В ближайшее время мы будем утверждать планы ввода по годам по нашим объектам. Соответственно, я думаю, и власти каким-то образом скоординирует свои планы, в том числе и по строительству дорог. В зоне нашей ответственности - внутрипоселковая сеть дорог. Каким-либо образом влиять на расширение Байкальского тракта мы не можем. В целом, хочу заметить: чем больше затрат мы перекладываем на застройщика, тем больше затрат ложится на конечного потребителя, на жителя. Это миф, что, пе-реложив затраты из бюджета на застройщика, мы облегчаем ситуацию в регионе для бюджета, для людей. Ничего подобного! Если возложить на застройщика, к примеру, строительство детских садов, то детский сад тоже войдет в стоимость квадратного метра жилья. Так или иначе, заплатит конечный потребитель. Есть, тем не менее, способы решения данной проблемы: мы помогаем с проектированием и со строительством этих новостроек, потом получаем возмещение из бюджета, либо получаем помощь в финансировании инженерной инфраструктуры. Иначе о каком экономичном жилье может идти речь?
Корр.: - Сможете ли вы, удержаться в обозначенных ценовых пределах?

Ю.Ф.: - Это предварительная цена. Сейчас у нас проходит конкурс на выбор проектировщиков, которые подготовят проекты новостроек Иркутска и сделают расчет. Пока мы основываемся на том анализе рынка, который провела для нас Краснодарская компания «Макон», наш консультант по проекту, и мы хотели бы удержаться в этом диапазоне.
Корр.: - Сколько времени может занять реализация проекта в целом?

Ю.Ф.: - По договору мы обязаны освоить участки в срок от семи до десяти лет. Первый год уже прошел. Осталось для двух участков шесть лет - Бурдаковка и Патроны, а для Новолисихи и Пивоварихи - девять лет. Будем стараться укладываться раньше, строить быстрее, ведь это выгодно и нам, и рынку.

 

Будем благодарны, если поделитесь этой статьей в социальных сетях: